¿A quién debo reclamar los defectos de mi vivienda?

Tras la adquisición de una vivienda podemos reclamar todos los agentes que intervienen en la edificación, pero ¿sabes a quién pedir responsabilidades en cada caso?

Hemos comprado una vivienda. La zona es maravillosa, el piso es amplio y luminoso y los vecinos parecen agradables. Todo es perfecto… hasta que llevas seis meses viviendo allí. Entonces te das cuenta de que tu nueva casa tiene humedades, grietas en una pared o que los azulejos del baño se están desprendiendo. En ese momento empiezan a asaltarte las dudas ¿se tratan de defectos de construcción?, ¿quién es el responsable? ¿puedo pedir cuentas a la constructora? ¿debo actuar solo o reclamar con toda la comunidad de vecinos?

Éstas y otras cuestiones pueden conllevar más de un quebradero de cabeza para el dueño de la vivienda o la comunidad de propietarios que a veces pueden sentirse indefensos ante constructoras, promotoras, arquitectos…

Independientemente de las responsabilidades en los contratos de compraventa, todos los agentes que intervienen en la edificación deben responder.

Los diferentes tipos de defectos que pueden aparecer en la vivienda están fijados en el artículo 17 de la Ley de Edificación. Por ello, es importante saber que cualquier agente que intervenga en la edificación es susceptible de ser reclamado por propietarios de forma particular o comunidades de vecinos en su conjunto, aunque cada agente responderá ante un tipo de defecto.

El promotor, según la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE) es «cualquier persona física o jurídica, pública o privada que, individual o colectivamente, decide, impulsa, programa y financia, con recursos propios o ajenos, las obras de edificación para sí o para su posterior enajenación, entrega o cesión a terceros bajo cualquier título». Es decir, aunque no construya, debe responder por los daños producidos por vicios o defectos de construcción.

En cuanto al constructor, aquel que asume el compromiso de ejecutar las obras, debe responder ante los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos derivados de su negligencia o falta de capacidad, así como de los daños causados por las empresas subcontratadas en la obra.

En el caso del arquitecto, éste deberá responder por los daños que se deriven de la insuficiencia, inexactitud o idoneidad del proyecto. Del mismo modo, el arquitecto técnico o aparejador es el responsable de la exactitud del certificado final de obras y de las imperfecciones del proyecto.

Plazos para reclamar

Según la legislación vigente (Ley 38/1999, de Ordenación de la Edificación), se establecen tres plazos de responsabilidad en función del tipo de deficiencias que presente la vivienda:

• Diez años, por deficiencias en la estructura: vicios o defectos constructivos que afecten a los elementos estructurales del edificio (cimentación, soportes, vigas, forjados, muros de carga…)
• Tres años, por defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones que afecten a la habitabilidad del edificio.
• Un año, sólo exigible al constructor, por los defectos de terminación o acabado de las obras.

En el caso de que la vivienda haya sido adquirida de segunda mano, la responsabilidad que se puede exigir es la siguiente:

• Si la vivienda adquirida es de nueva construcción o tiene menos de diez años, pueden estar aún vigentes los plazos de tres y diez añosque establece la Ley de Ordenación de la Edificación. En este caso, se conservan los mismos derechos que el primer propietario y se pueden reclamar responsabilidades al promotor, constructor, arquitecto y aparejador por los desperfectos estructurales que presente la vivienda.
• En el caso de que la vivienda tenga más de diez años, se podrá reclamar al vendedor la reparación de los desperfectos durante los seis meses posterioresa la fecha de la compra (artículo1.848 y siguientes del Código Civil).

¿Cómo reclamar?

Antes de emprender cualquier acción judicial para reclamar la reparación de los daños, primero se puede intentar por la vía amistosa presentando una hoja de reclamaciones o mediante un burofax que aporte pruebas fotográficas. En este caso, es importante que el reclamante cuente con el asesoramiento de un experto que le ayude a redactar el escrito de reclamación o a presentar un informe pericial, con el fin de realizar el diagnóstico y proponer la solución.

Si el responsable del defecto al que se ha enviado la reclamación no repara el daño en el plazo concedido, se puede exigir la subsanación del mismo ante los tribunales. El Reglamento de Viviendas de Protección Oficial recoge todos los asuntos relativos a las infracciones y sanciones que se pueden imponer por los defectos constructivos.

Es decir, a la hora de reclamar se puede proceder por la vía administrativa o por la civil. En el caso de proceder a reclamar por vía administrativa se deberá presentar una reclamación ante el órgano competente de la administración autonómica, en el que se denuncia a los responsables por los defectos de la vivienda. En el caso de la reclamación civil, ésta se interpondrá ante los juzgados como demanda de responsabilidad por defectos en la construcción.

En el momento de denunciar, lo mejor es hacerlo por las dos vías simultáneamente aportando un dictamen pericial de los defectos. Además, es importante tener en cuenta que la tramitación de las reclamaciones en los juzgados es lenta, por lo tanto, presentar la denuncia en el menor tiempo posible puede ayudar a que los plazos se acorten.

Fuente: LEGAL OBRA